En Cancún, el predial de un departamento terminado se calcula con una tasa de 2.45 al millar sobre el valor catastral o 2.8 al millar sobre el valor declarado: entre $2,450 y $2,800 pesos al año por cada millón de pesos de base. Lo fija la Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez (artículo 14, versión con reforma del 10 de diciembre de 2025), y si pagas el año completo en enero el Ayuntamiento suele aprobar un descuento.
Es un costo bajo comparado con el precio del departamento, pero tiene detalles que pocos explican: qué valor usa el municipio como base, desde cuándo lo pagas si compraste en preventa y por qué un adeudo de predial del dueño anterior puede convertirse en tu problema. Aquí va todo, con el artículo de la ley detrás de cada dato.
Las tasas del predial en Cancún
El artículo 14 de la ley tiene dos tablas: una para cuando la base es el valor catastral y otra para cuando es un valor declarado. Para un departamento —predio urbano, construido y de uso habitacional— estas son las tasas vigentes:
| Tipo de predio urbano | Sobre valor catastral | Sobre valor declarado |
|---|---|---|
| Construido o en construcción, habitacional | 2.45 al millar | 2.8 al millar |
| Construido o en construcción, no habitacional | 2.45 al millar | 2.8 al millar |
| Baldío (terreno sin construir) | 6.2 al millar | 6.6 al millar |
Fuente: artículo 14 de la Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, última reforma POE 10-12-2025. "Al millar" significa por cada mil pesos de base.
Dos lecturas útiles de esta tabla. Primera: un terreno baldío paga más del doble de tasa que uno construido, un dato que importa si estás pensando en un lote para construir después (lo tratamos en nuestra guía de terrenos en venta en Cancún). Segunda: para un departamento, la diferencia entre la tasa catastral y la declarada es pequeña; lo que realmente mueve tu predial es la base.
La base: el valor más alto gana
Aquí está el detalle que más sorprende a quien compra. El artículo 12 dice que la base del impuesto se elige entre varios valores, tomando en consideración el más alto:
- Valor catastral: el que determina la Dirección de Catastro del municipio para tu predio.
- Valor bancario: el de un avalúo bancario, por ejemplo el de tu crédito hipotecario.
- Valor del último acto de enajenación: lo que se pagó en la última compraventa.
- Precio pactado: el valor de adquisición en tu propia compra.
- Último valor declarado: el que hayas declarado como contribuyente.
- Renta: la que produce o podría producir el inmueble.
En la práctica, cuando compras un departamento, el precio de la escritura suele quedar registrado como referencia y puede convertirse en la base de tu predial a partir de ese momento. El mismo artículo 16 aclara que pagar por anticipado no impide que la Tesorería cobre diferencias si la base cambió por un traslado de dominio o una actualización catastral. Si en enero pagaste el año con la base del dueño anterior, puede llegar un ajuste.
Cuánto es en pesos: ejemplos con precios reales
Para darte un orden de magnitud, esta tabla calcula el predial anual de los departamentos de entrega inmediata en Cancún de nuestro portafolio suponiendo que la base fuera el precio de lista, con las dos tasas de la ley. No es tu boleta: la base real la determina la Tesorería para cada unidad.
| Desarrollo | Precio desde | Al 2.45‰ | Al 2.8‰ |
|---|---|---|---|
| Valmira | $2,690,000 MXN | $6,591 MXN | $7,532 MXN |
| Koa | $3,500,000 MXN | $8,575 MXN | $9,800 MXN |
| Villalta | $7,730,000 MXN | $18,939 MXN | $21,644 MXN |
Cálculo ilustrativo y anual, antes de descuentos. Precios de lista vigentes en nuestro catálogo, sujetos a cambio y disponibilidad; la tabla se actualiza automáticamente con el inventario. El valor catastral suele ser distinto del precio comercial.
El predial no es el único costo recurrente: la cuota de mantenimiento del condominio la fija cada edificio y varía mucho entre proyectos. Al comparar departamentos, pide las dos cifras por escrito y súmalas al costo de comprar, que desglosamos en gastos de escrituración en Cancún.
Cuándo y dónde se paga
El artículo 16 establece el pago por bimestres adelantados, en los primeros diez días de enero, marzo, mayo, julio, septiembre y noviembre. También puedes cubrir el año completo en una sola exhibición por anticipado, que es la vía para obtener el descuento.
Ese descuento ya no es un porcentaje fijo en la ley: el artículo 18, reformado en diciembre de 2024, dice que se podrá conceder "previo acuerdo del Ayuntamiento". Para 2026, el Cabildo aprobó este esquema (nota del acuerdo):
| Del 7 al 21 de enero de 2026 | 15% de descuento |
| Del 22 de enero al 15 de febrero | 10% de descuento |
| Del 16 de febrero al 15 de marzo | 5% de descuento |
| Personas con discapacidad, pensionadas, jubiladas o con INAPAM | 50%, dentro del periodo autorizado |
El beneficio del 50% tiene condiciones en la propia ley: aplica a un solo inmueble, que debe ser la casa que habitas, estar a tu nombre en el padrón catastral y valer no más de 20,000 veces la UMA. Con la UMA 2026 de $117.31, eso equivale a $2,346,200 MXN. Si tu departamento es una inversión para rentar, este beneficio no te aplica.
Para pagar, el municipio tiene la plataforma Cancún Digital, que emite un comprobante oficial, además de las ventanillas presenciales (nota con los canales de pago). Ten a la mano la clave catastral de tu unidad. Los porcentajes de 2027 dependen de un nuevo acuerdo del Cabildo (el de 2026 se aprobó a finales de noviembre de 2025); no los des por hecho.
Si compras en preventa: desde cuándo te toca
En preventa no pagas predial mientras el departamento no existe como unidad independiente. El artículo 13 dice que, en condominio, cada unidad cubre su predial de forma individual a partir de la autorización definitiva de la escritura que la constituye; antes de eso, el impuesto se causa sobre el predio del desarrollo.
Hay un matiz que conviene conocer: el artículo 6 también considera objeto del impuesto la posesión que deriva de un contrato de promesa de venta. Si el desarrollador te entrega las llaves antes de firmar la escritura, pregunta por escrito quién paga el predial entre la entrega y la escrituración. Si estás comparando etapas, nuestra guía para comprar en preventa en Cancún explica el resto de lo que debe decir ese contrato.
Si compras con fideicomiso o de reventa
Dos situaciones con reglas propias en la ley:
Fideicomiso
Mientras el inmueble está en fideicomiso, la ley señala como sujeto al fiduciario (el banco) y hace solidariamente responsable a quien posee o usa el bien (artículo 8). Confirma en tu contrato de fideicomiso quién recibe la boleta y quién la paga.
Reventa
El adquirente responde por los adeudos del predio (artículo 9). Por eso el notario exige la constancia de no adeudo del predial a la fecha de la escritura (artículo 29). Pídela antes de dar el anticipo, no el día de la firma.
Unidad nueva en condominio
La ley permite que la constancia de no adeudo de una unidad privativa cubra solo su parte proporcional, y hace a cada unidad responsable de los adeudos de su proindiviso (artículo 29, fracción VIII).
Checklist del predial al comprar en Cancún
- Municipio correcto: estas tasas son de Benito Juárez. Playa del Carmen (Solidaridad) y Tulum tienen su propia ley de hacienda.
- Clave catastral: pídela antes de firmar y verifica que corresponda a tu unidad, no al terreno completo.
- Constancia de no adeudo: en reventa, antes del anticipo; en preventa, confirma que la unidad se entregue al corriente.
- Periodo entre entrega y escritura: que el contrato diga quién paga el predial.
- Ajuste de base: después de escriturar, espera que tu predial se calcule con el valor de la compra, no con el anterior.
- Calendario: anota enero para el pago anual con descuento y revisa cada diciembre lo que aprueba el Cabildo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de predial en Cancún por un departamento?
La Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez fija para un predio urbano construido de uso habitacional una tasa de 2.45 al millar sobre el valor catastral o de 2.8 al millar sobre el valor declarado. En la práctica son entre $2,450 y $2,800 pesos al año por cada millón de pesos de base. El monto exacto depende de la base que determine la Tesorería para tu unidad, y lo ves en tu estado de cuenta predial.
¿Cómo se calcula el predial en Cancún?
Se multiplica la base por la tasa. La base es el valor más alto entre el catastral, el bancario, el del último acto de enajenación, el precio pactado en la compra, el último valor declarado por el contribuyente o la renta que produzca o pueda producir el inmueble (artículo 12). En condominio, cada departamento tiene su propia base (artículo 13).
¿Cuándo se paga el predial en Cancún y hay descuento?
La ley lo establece por bimestres adelantados, en los primeros diez días de enero, marzo, mayo, julio, septiembre y noviembre. Si pagas el año completo por anticipado, el Ayuntamiento puede aprobar un descuento: para 2026 fue de 15% del 7 al 21 de enero, 10% del 22 de enero al 15 de febrero y 5% del 16 de febrero al 15 de marzo. Los porcentajes de 2027 dependen de lo que apruebe el Cabildo.
¿Dónde se paga el predial en Cancún?
En la plataforma Cancún Digital del Ayuntamiento de Benito Juárez, que emite comprobante oficial, o de forma presencial en las ventanillas municipales. Necesitas la clave catastral de tu departamento.
¿Si compro en preventa, desde cuándo pago predial?
En condominio, cada unidad paga su predial de forma individual a partir de la autorización definitiva de la escritura pública que constituye o individualiza la unidad (artículo 13). Antes de eso, el impuesto se causa sobre el predio del desarrollo. Ojo: la ley también considera objeto del impuesto la posesión derivada de una promesa de venta, así que si recibes tu departamento antes de escriturar, pregunta por escrito quién paga el predial en ese periodo.
¿Qué pasa si el departamento que compro debe predial?
La ley hace responsable al adquirente de los adeudos del predio (artículo 9). Por eso, para escriturar una compraventa en Benito Juárez se exige la constancia de no adeudo del predial a la fecha de la escritura (artículo 29). Si compras una propiedad de reventa, pide esa constancia antes de entregar cualquier pago fuerte, no el día de la firma.
Conclusión
El predial en Cancún es un costo bajo y predecible: 2.45 o 2.8 al millar sobre una base que, después de comprar, puede ser el precio de tu escritura si es el valor más alto. Lo que sí puede costarte es no revisar a tiempo el adeudo del dueño anterior o no dejar claro quién paga entre la entrega y la escritura. Si estás comparando opciones, revisa los departamentos en venta en Cancún por precio y etapa, y si vas a financiar, nuestra guía de crédito para comprar departamento en Cancún.
Este artículo es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las tasas y artículos citados corresponden a la Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez con última reforma publicada el 10 de diciembre de 2025; los descuentos son los aprobados para 2026. Confirma tu monto con la Tesorería Municipal o con tu notario.
