Escriturar un departamento en Cancún cuesta, sobre todo, un impuesto: el ISABI del 3% que cobra el municipio de Benito Juárez. A eso se suman los derechos del Registro Público de Quintana Roo, los honorarios del notario y el avalúo. Un departamento no paga IVA. Abajo explicamos cada concepto con el artículo de ley que lo fija, y calculamos el impuesto sobre precios reales de nuestro catálogo.
Los conceptos que pagas al escriturar
| Concepto | Cuánto | Quién lo fija |
|---|---|---|
| ISABI (impuesto sobre adquisición de inmuebles) | 3% del valor más alto del inmueble | Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, arts. 26 y 27 |
| Registro Público de la Propiedad | 65 UMA por cada acto inscribible + 0.20 UMA por foja | Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29 |
| Certificado de libertad de gravamen | 5 UMA | Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29 |
| Honorarios del notario | Varían por notaría; pide presupuesto por escrito | Cada notario |
| Avalúo | Varía por valuador | Perito o institución bancaria |
| IVA | No aplica en casa habitación | Ley del IVA, art. 9, fr. I y II |
Fuentes: Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez (última reforma POE 21-12-2023), Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo (última reforma POE 18-12-2025), UMA 2026 de INEGI y Ley del IVA, leídas el 23 de octubre de 2026.
ISABI: el 3% y sobre qué valor se calcula
El artículo 27 de la ley municipal es corto: el impuesto se calcula aplicando la tasa del 3% al valor del inmueble. Lo importante está en el artículo 26, que define ese valor como el más alto entre cuatro:
- El precio pactado, actualizado por inflación desde la fecha de la operación hasta el pago.
- El valor catastral, de una cédula con antigüedad no mayor a 180 días.
- El avalúo, de un perito inscrito en el registro estatal o de una institución bancaria, con antigüedad no mayor a 180 días.
- El último valor declarado, por quien te vende.
En la práctica: si el avalúo sale por encima del precio de compra, pagas el 3% sobre el avalúo. El impuesto se paga dentro de los 15 días siguientes a la operación, y en las compras ante notario es el propio notario quien lo calcula y lo entera al municipio (artículos 28 y 29). Tú se lo entregas junto con el resto de los gastos de la escritura.
Registro Público: un cobro fijo por acto
En Quintana Roo, los derechos del Registro Público de la Propiedad no son un porcentaje del precio: se cobran en UMA. El artículo 29 de la Ley de Derechos del Estado fija 65 UMA por cada acto inscribible que contenga la escritura, más 0.20 UMA por foja. Con la UMA de 2026 de $117.31, cada acto cuesta $7,625 MXN.
La palabra clave es cada: si compras con crédito, la escritura lleva la compraventa y la hipoteca, y si el vendedor tenía un crédito, también su cancelación. El notario suele pedir además un certificado de libertad de gravamen (5 UMA) para confirmar que el departamento está libre de deudas registradas.
Ejemplo con precios reales
Estos son los departamentos de menor precio de entrada en nuestro portafolio en Cancún, en vivo, con el ISABI calculado sobre el precio de lista y un acto de compraventa en el Registro:
| Desarrollo | Desde | ISABI 3% | ISABI + Registro (1 acto) |
|---|---|---|---|
| Valmira | $2,690,000 MXN | $80,700 MXN | $88,325 MXN |
| Olivia Wow Condos | $3,100,000 MXN | $93,000 MXN | $100,625 MXN |
| Koa | $3,500,000 MXN | $105,000 MXN | $112,625 MXN |
| Ximena Wow Condos | $3,600,000 MXN | $108,000 MXN | $115,625 MXN |
| Esther Wow Condos | $3,800,000 MXN | $114,000 MXN | $121,625 MXN |
| Loreta Wow Condos | $4,000,000 MXN | $120,000 MXN | $127,625 MXN |
Precios de lista vigentes en nuestro catálogo, sujetos a cambio. Es un piso, no un presupuesto: si el avalúo o el valor catastral superan el precio, el ISABI se calcula sobre ese valor, y faltan honorarios del notario, avalúo, fojas y los actos adicionales si compras con crédito.
Lo que no pagas: IVA
El artículo 9 de la Ley del IVA establece que no se paga el impuesto en la venta del suelo ni de las construcciones destinadas a casa habitación. Por eso los departamentos se anuncian a precio final y los locales comerciales “más IVA”: en un local, la construcción sí lo causa. Si estás comparando ambas inversiones, lo explicamos en local comercial vs. departamento en Cancún.
Lo que paga el vendedor
El vendedor paga su ISR por la ganancia de la venta, y lo retiene el notario. Si vende su casa habitación, la Ley del ISR lo exenta hasta 700,000 UDIS de precio, siempre que la venta se haga ante fedatario (artículo 93, fracción XIX). No es un gasto tuyo, pero conviene saberlo: un vendedor que no conoce su ISR suele descubrirlo en la notaría y retrasar la firma.
Preventa: los gastos llegan al final
Si compras en preventa, apartas y pagas enganche y mensualidades al desarrollador mientras se construye. La escritura, y con ella el ISABI y los derechos, llega cuando te entregan el departamento. Aparta ese monto desde el principio, porque no forma parte del plan de pagos de la obra. Lo detallamos en la guía para comprar en preventa en Cancún y, si vas a usar crédito, en crédito para comprar departamento en Cancún.
Checklist antes de firmar
- Presupuesto de la notaría por escrito: Con impuestos, derechos, honorarios y avalúo desglosados.
- Avalúo antes de la firma: Si sale arriba del precio, cambia tu ISABI; mejor saberlo antes.
- Número de actos de la escritura: Compraventa, hipoteca, cancelación: cada uno paga Registro.
- Libertad de gravamen: Que el certificado confirme que el inmueble no tiene deudas registradas.
- Quién paga qué, en el contrato: Los impuestos los fija la ley; los demás gastos se pueden pactar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el ISABI en Cancún?
El 3%. Lo fija el artículo 27 de la Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez. Se calcula sobre el valor más alto entre el precio pactado (actualizado por inflación), el valor catastral, el avalúo y el último valor declarado del inmueble, así que el precio de compra es el mínimo sobre el que se cobra, no necesariamente la base final.
¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?
El ISABI lo paga el comprador: la ley municipal define como sujeto del impuesto a quien adquiere el inmueble. Por costumbre, el comprador también cubre honorarios del notario, derechos del Registro Público y avalúo. El vendedor paga su propio ISR por la venta. Revisa lo que diga tu contrato, porque las partes pueden pactar algo distinto en los gastos que no son impuestos.
¿Un departamento nuevo paga IVA?
No. El artículo 9 de la Ley del IVA exenta la venta del suelo y de las construcciones destinadas a casa habitación. Un local comercial u oficina sí paga IVA sobre la parte de construcción, por eso sus precios suelen publicarse “más IVA”.
¿Cuánto cobra el Registro Público de Quintana Roo por inscribir la escritura?
La Ley de Derechos del Estado fija 65 UMA por el análisis y calificación de cada acto inscribible, más 0.20 UMA por foja. Con la UMA de 2026 ($117.31), son unos $7,625 por acto. Una compraventa con crédito hipotecario normalmente lleva más de un acto, y cada uno se cobra por separado.
¿Cuándo se pagan los gastos de escrituración si compro en preventa?
Al escriturar, que en preventa normalmente ocurre a la entrega del departamento, no al apartar. Durante la obra pagas enganche y mensualidades al desarrollador; los impuestos y gastos de la escritura llegan al final y conviene tenerlos apartados desde el inicio.
¿Cuánto cobra un notario en Cancún?
Varía según el notario y el valor de la operación, y no hay una cifra única publicada que podamos citar. Pide a la notaría un presupuesto por escrito con el desglose completo (impuestos, derechos, honorarios y avalúo) antes de firmar la promesa de compraventa.
Conclusión
Para presupuestar la escritura de un departamento en Cancún, parte del 3% de ISABI sobre el valor más alto del inmueble, suma un cobro fijo de Registro por cada acto y pide a la notaría el resto por escrito. Con esa cifra en mano, revisa los departamentos en venta en Cancún que caben en tu presupuesto total, no solo en el precio.
Este artículo es información general, no asesoría fiscal ni legal. Las tasas y cuotas son las de los textos de ley citados al 23 de octubre de 2026 y pueden cambiar con cada reforma; tu notario confirma el monto exacto de tu operación.
