En Cancún, la cuota de mantenimiento de un departamento no la fija la ley ni el municipio: la aprueba la asamblea de condóminos y cada unidad paga en proporción a su porcentaje de indiviso. Lo que sí fija la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo son las reglas: qué cubre cada cuota, qué pasa si no se paga y qué documentos debes recibir al comprar. Son reglas duras: la cuota no prescribe y el adeudo sigue a la unidad aunque cambie de dueño.
Es el costo recurrente que más varía entre un edificio y otro, y el que menos se pregunta antes de firmar. Aquí va lo que dice la ley, con el artículo detrás de cada dato, y la lista de lo que conviene pedir según compres en preventa o con entrega inmediata.
Las tres cuotas que vas a pagar
La ley distingue tres conceptos (artículo 2). Cuando un vendedor te dice "el mantenimiento es de tanto", normalmente habla solo del primero:
| Concepto | Para qué es | Quién la fija |
|---|---|---|
| Cuota ordinaria | Administración, mantenimiento, operación y servicios de uso común. Puede ser fija o variable. | Asamblea General |
| Cuota extraordinaria | Gastos imprevistos o extraordinarios. | Asamblea General |
| Fondo de reserva | Reservas para gastos extraordinarios, de emergencia e imprevistos, y para reponer implementos y maquinaria. | Asamblea; la aportación inicial la fija el reglamento |
Fuente: artículos 2 (fracciones X, XI y XIV), 31 (fracción IX) y 42 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 12 de noviembre de 2021.
Además, la luz, el agua y otros servicios de las áreas comunes se reparten entre todos los condóminos según su indiviso (artículos 26 y 36). Y aparte de todo esto pagas los impuestos de tu unidad, incluida su parte de las áreas comunes (artículo 47): el más importante es el que explicamos en predial en Cancún.
Cómo se calcula tu parte: el indiviso
La escritura constitutiva del condominio asigna a cada departamento un valor y un porcentaje de indiviso sobre el total del inmueble (artículo 9, fracción VI). Las cuotas se integran en proporción a ese porcentaje y pueden cobrarse en mensualidades por adelantado o como decida la asamblea (artículo 42, fracción II).
Ejemplo hipotético
Si la asamblea aprueba un presupuesto anual de $2,400,000 MXN y tu departamento tiene un indiviso de 1.25%, tu cuota ordinaria sería de $30,000 MXN al año, o $2,500 MXN al mes. Las cifras son inventadas para ilustrar la fórmula; no corresponden a ningún desarrollo.
Dos consecuencias prácticas. Un departamento más grande suele tener un indiviso mayor y paga más, aunque use las mismas amenidades. Y el presupuesto lo vota la asamblea cada año (artículo 31, fracción VIII), así que la cuota de hoy no es una promesa para siempre: puede subir si los condóminos aprueban más gastos.
Qué pasa si no se paga
La ley de Quintana Roo detalla las consecuencias una por una. Lo que le pasa a un condómino moroso:
- No prescribe: las cuotas son imprescriptibles y no admiten compensación ni excusas personales (artículo 42, fracción I).
- Intereses: al tipo que fije el reglamento o la asamblea, sin capitalizarse (artículos 31 y 43).
- Pierdes el voto: mientras no pagues, puedes ir a la asamblea y opinar, pero no votar (artículo 32).
- Cobro ejecutivo: con tres cuotas ordinarias o una extraordinaria vencidas, el estado de cuenta firmado por el administrador y el presidente del comité de vigilancia permite cobrar por la vía ejecutiva civil (artículo 43).
- Multa: de 10 a 150 días de salario mínimo por no pagar en plazo (artículo 67, fracción IV).
- Servicios: el administrador puede suspender servicios privativos pagados con los fondos del condominio, con autorización del comité de vigilancia, pero nunca el agua (artículo 43).
- Venta forzosa: si el incumplimiento es reiterado, la asamblea puede acordar con 75% del indiviso demandar que vendas tu unidad, incluso en subasta (artículo 44).
Hay una regla más que conviene conocer como comprador: el reglamento puede prever que, mientras un condómino no pague, su adeudo se reparta temporalmente entre los demás y se les reembolse cuando se recupere (artículo 43). Es decir, la morosidad de otros también puede llegar a tu bolsillo. Preguntar por el nivel de cartera vencida del edificio es una pregunta legítima.
Al comprar: lo que la ley exige y lo que conviene pedir
El adeudo de mantenimiento queda garantizado por el propio departamento, aunque se transmita a otra persona (artículo 49). Por eso la ley pone tres candados en la compraventa:
En el contrato
Debe constar que la unidad está al corriente en cuotas ordinarias, extraordinarias y fondo de reserva, y que se te entregó copia de la escritura constitutiva y del reglamento (artículo 12).
Ante el notario
El notario debe exigir al vendedor una constancia de no adeudo firmada por el administrador y los comprobantes fiscales (CFDI) de los últimos tres pagos de mantenimiento (artículo 46).
Liquidación de adeudos
Cualquier interesado puede pedir al administrador una liquidación de adeudos, que solo tiene efectos legales si la firma el presidente del comité de vigilancia (artículo 49).
El notario revisa la constancia el día de la firma, pero tú la necesitas antes: si apareciera un adeudo, es mejor saberlo antes de entregar el anticipo. Lo mismo con el predial, que tiene su propia constancia; el resto de los costos de la firma están en nuestra guía de gastos de escrituración en Cancún.
Preventa o entrega inmediata: qué pedir en cada caso
La diferencia de fondo: en un edificio terminado ya hay cuota, estados de cuenta y actas; en preventa todavía no. Durante el primer año, el administrador lo designa quien otorga la escritura constitutiva, normalmente el desarrollador (artículo 31, fracción II). Esta tabla, generada en vivo con los departamentos en venta de nuestro catálogo, resume qué pedir según la etapa:
| Desarrollo | Ciudad | Desde | Etapa | Qué pedir del condominio |
|---|---|---|---|---|
| La Selva | Playa del Carmen | $2,244,000 MXN | Entrega inmediata | Cuota vigente, último estado de cuenta, saldo del fondo de reserva y actas de asamblea recientes |
| Valmira | Cancún | $2,660,000 MXN | Entrega inmediata | Cuota vigente, último estado de cuenta, saldo del fondo de reserva y actas de asamblea recientes |
| Xaviera | Tulum | $2,900,000 MXN | Preventa | Presupuesto estimado, primer administrador, aportación inicial al fondo de reserva y proyecto de reglamento |
| Olivia Wow Condos | Cancún | $3,100,000 MXN | Preventa | Presupuesto estimado, primer administrador, aportación inicial al fondo de reserva y proyecto de reglamento |
| Koa | Cancún | $3,500,000 MXN | Entrega inmediata | Cuota vigente, último estado de cuenta, saldo del fondo de reserva y actas de asamblea recientes |
| Ximena Wow Condos | Cancún | $3,600,000 MXN | Preventa | Presupuesto estimado, primer administrador, aportación inicial al fondo de reserva y proyecto de reglamento |
| Esther Wow Condos | Cancún | $3,700,000 MXN | Preventa | Presupuesto estimado, primer administrador, aportación inicial al fondo de reserva y proyecto de reglamento |
| Loreta Wow Condos | Cancún | $4,600,000 MXN | Preventa | Presupuesto estimado, primer administrador, aportación inicial al fondo de reserva y proyecto de reglamento |
| Villalta | Cancún | $7,730,000 MXN | Entrega inmediata | Cuota vigente, último estado de cuenta, saldo del fondo de reserva y actas de asamblea recientes |
| Vellmari | Puerto Cancún | $15,289,000 MXN | Preventa | Presupuesto estimado, primer administrador, aportación inicial al fondo de reserva y proyecto de reglamento |
| Blume | Puerto Cancún | $19,256,000 MXN | Entrega inmediata | Cuota vigente, último estado de cuenta, saldo del fondo de reserva y actas de asamblea recientes |
Precios de lista vigentes en nuestro catálogo, sujetos a cambio y disponibilidad; la tabla se actualiza automáticamente con el inventario. La cuota de mantenimiento de cada proyecto la confirma el desarrollador o la administración por escrito.
En obra nueva hay además dos protecciones que pocos conocen. La escritura constitutiva debe incluir la constancia de terminación de obra o una fianza del 15% del valor del condominio para garantizarla, y una fianza del 10% por la calidad de la construcción y sus vicios, vigente dos años desde la entrega total (artículo 9, fracción X). Y los propietarios originales responden por vicios ocultos durante dos años posteriores a la entrega del área afectada (artículo 26). Si estás comparando etapas, la guía para comprar en preventa en Cancún cubre el resto del contrato.
Rentar tu departamento: lo que manda el reglamento
Puedes vender, rentar o hipotecar tu unidad sin pedir permiso a los demás condóminos (artículo 15). Pero la ley pone límites que importan si compras para rentar:
- El departamento solo puede usarse para lo que marca la escritura constitutiva (artículo 17), y cambiar ese uso requiere el acuerdo del 100% de los condóminos (artículo 21, fracción X).
- No puedes darlo en uso a más personas de las previstas para la propiedad (artículo 21, fracción XI).
- Todo contrato de renta o comodato debe obligar al inquilino a cumplir el reglamento y llevar una copia anexa (artículo 19).
- El inquilino responde solidariamente de las obligaciones del dueño ante el condominio, y ambos deben avisar al administrador (artículo 19).
Sobre las rentas por noches hay un tema abierto: en octubre de 2025 se informó que una iniciativa de reforma a esta ley seguía en análisis en comisiones del Congreso de Quintana Roo, y que entre otros puntos proponía que cada condominio decida en asamblea si permite rentas de corta estancia. La versión de la ley que citamos aquí es la de la última reforma publicada, del 12 de noviembre de 2021 (nota de su aprobación). Antes de comprar para rentar, revisa si la reforma ya se publicó y, sobre todo, lee el reglamento del edificio.
El administrador y el seguro
Dos detalles de la ley que cambian la calidad de vida en un condominio:
Estados de cuenta
El administrador debe entregarte cada mes, cada bimestre o con la periodicidad que fije la asamblea un estado de cuenta con cobranza, gastos, adeudos, saldo de los fondos y de las cuentas bancarias. Tienes 30 días naturales después de la asamblea para objetarlo por escrito (artículo 36, fracción X).
Requisitos del administrador
Debe acreditar experiencia en administración de condominios o cursos de capacitación, salvo que lo dispense el 75% del indiviso (artículo 33).
Seguro
El reglamento puede obligar a cada condómino a contratar un seguro contra fenómenos hidrometeorológicos, terremoto, inundación, explosión o incendio, con cobertura de daños a terceros (artículo 41). Pregunta si tu edificio lo exige y súmalo al costo anual.
Checklist de mantenimiento antes de firmar
- Cuota por escrito: ordinaria, aportación al fondo de reserva y si hay alguna extraordinaria aprobada o en discusión.
- Indiviso de tu unidad: pídelo de la escritura constitutiva o, en preventa, del proyecto.
- Reglamento completo: uso permitido, rentas, mascotas, obras y seguro obligatorio.
- Últimos estados de cuenta y actas: saldo del fondo de reserva y nivel de adeudos del edificio.
- Constancia de no adeudo y 3 CFDI: en reventa, antes del anticipo, no el día de la firma.
- Primer administrador: en preventa, quién será y con qué presupuesto inicial.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la cuota de mantenimiento de un departamento en Cancún?
No hay una cifra fija en la ley. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo deja que la Asamblea General de Condóminos apruebe el presupuesto y fije las cuotas, y que cada departamento pague en proporción a su porcentaje de indiviso, que viene en la escritura constitutiva. Por eso dos edificios del mismo precio pueden cobrar cuotas muy distintas: depende de las amenidades, el personal, el tamaño del condominio y lo que decida la asamblea. Pide la cifra vigente por escrito antes de comprar.
¿Qué pasa si no pago la cuota de mantenimiento en Quintana Roo?
La deuda genera intereses moratorios (no capitalizables) al tipo que fije el reglamento o la asamblea, pierdes el voto en la asamblea mientras no pagues y, con tres cuotas ordinarias o una extraordinaria vencidas, el condominio puede cobrarte por la vía ejecutiva civil. La ley además prevé multas de 10 a 150 días de salario mínimo, permite suspender servicios privativos pagados con los fondos del condominio (nunca el agua) y, si el incumplimiento es reiterado, demandar la venta forzosa de la unidad con el acuerdo del 75% del indiviso.
¿La cuota de mantenimiento prescribe?
No. El artículo 42 de la ley dice que las cuotas de mantenimiento son imprescriptibles y que no se pueden compensar ni excusar con excepciones personales. Por ejemplo, no puedes dejar de pagar porque no usas la alberca: el artículo 18 aclara que quien no usa ciertos bienes comunes sigue obligado.
¿Si compro un departamento con adeudo de mantenimiento, me toca pagarlo?
Puede tocarte. El artículo 49 dice que los adeudos de cuotas quedan garantizados por la propia unidad aunque se transmita a otra persona. Para evitarlo, la ley obliga al notario a exigir al vendedor una constancia de no adeudo firmada por el administrador y los comprobantes fiscales (CFDI) de los últimos tres pagos de mantenimiento (artículo 46). Pídelos tú también antes de entregar el anticipo.
¿Quién administra el condominio cuando compro en preventa?
El primer año, el administrador lo designan quienes otorgan la escritura constitutiva del condominio, que normalmente es el desarrollador (artículo 31, fracción II). Después, la asamblea de condóminos puede nombrar y remover libremente al administrador. Antes de firmar, pregunta quién será el primer administrador, con qué presupuesto y cómo se constituirá el fondo de reserva.
¿El reglamento del condominio puede impedir que rente mi departamento?
La ley te permite rentar tu unidad sin autorización de los demás condóminos (artículo 15), pero el uso debe respetar el destino que marca la escritura constitutiva y el reglamento (artículos 17 y 19), y no puedes dar el departamento en uso a más personas de las previstas (artículo 21). Cada contrato de renta debe incluir la obligación del inquilino de cumplir el reglamento. Si piensas rentar por noches, lee el reglamento antes de comprar: en 2025 se discutió en el Congreso una reforma para que cada asamblea decida sobre las rentas de corta estancia.
Conclusión
La cuota de mantenimiento en Cancún la decide cada condominio, pero las reglas son de la ley estatal y protegen al edificio, no al moroso: no prescribe, sigue a la unidad y se cobra por la vía ejecutiva. Como comprador, tu defensa es pedir los documentos correctos a tiempo y entender qué cubre la cuota antes de compararla. Si estás eligiendo edificio, revisa los departamentos en venta en Cancún por etapa y pide a tu asesor la cuota y el reglamento de cada uno por escrito.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los artículos citados corresponden a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo en su versión con última reforma publicada el 12 de noviembre de 2021, consultada el 6 de noviembre de 2026; confirma la versión vigente y el reglamento de tu condominio con tu notario o abogado.
